澳门威尼斯人app:首付十几万元,来了出租房

日期:2019-12-29编辑作者:澳门威尼斯人app

原标题:房企纷纷进村,使用权单位可以买吗?看白云住建局怎么说!

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碧桂园克拉广场

不久前,房产君发布了一篇《罕见!政府发文警示:白云大盘无预售证,不能分拆销售!请勿购买!》,文章披露,白云住建局对位于太和镇沙亭村的圣地云立方,发出了购房风险提示。

带装修交楼

南方网讯 近日,碧桂园克拉广场(备案名:碧桂园星悦台)5号楼有业主向记者爆料称,开发商广州经济技术开发区厚润投资有限公司涉嫌虚假宣传,利用购房者与项目之间的信息不对称诱导购房,业主支付定金后签订的合同却变成租赁合同,有欺诈业主之嫌。

文章发布之后,不少业内人士以及业主找到房产君,提出了两个重要的问题:

风头趸

12月19日,在永和街综治信访维稳中心,由永和街维稳办组织黄埔区房管局、国土规划局、永和街司法所、永和街派出所、开发商以及业主代表第一次举行了三方会谈。期间,业主代表和项目方各持说法,事情仍然没得到妥善解决。

第一,目前广州市面上,有不少村企合作,出售使用权单位的项目,白云住建局这个时候发出购房风险提醒,会不会对其他项目销售产生影响?

文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

目前,开发商回应称,若业主愿意接受“和平分手”来解除合同,那需要按合同支付20%的违约金。

第二,圣地云立方是不是真的违法违规,会不会拆掉?

长租公寓不是用以出租的吗?怎么会说“买”?

买楼变租楼?

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没看错,从5月底就开始热起来的广州楼市,除了住宅和写字楼都成交活跃外,就连长租公寓近期也比较火热。

“不限购、低总价,42-79m2二至四房酒店式LOFT公寓”,业主杨先生称,他于2018年3月中旬在黄浦区开创大道看到克拉广场的广告宣传。于是,他就到克拉广场现场了解情况,当时有销售代表向他介绍该楼盘为碧桂园在黄埔区的第一个项目,“大产权、产权共享、积分入学、租售同权”。

对此,房产君于7月31日拨打12345广州政务热线咨询接线人员,希望能让白云住建局回复为何会出台购房风险提示

随着各大房企纷纷进军长租公寓市场,广州楼市的长租公寓产品已越来越多。不过,这些主力面向大众的租赁物业,有些竟然会像公寓产品那样“出售”,卖30年使用权,而且还是在地铁站旁、四五十万元就有交易,这是怎样的一种新情况?你要是遇上,敢不敢“买”?如果买了是否存在投资风险?且看羊城晚报记者的实地探访。

碧桂园克拉广场项目公寓开盘价格范围图

很快,8月1日上午,房产君就收到了白云区住建局相关工作人员的电话回复,效率可以说是很高了。

现场直击

碧桂园克拉广场项目宣传单,写着“不限购”、“低总价”等字样

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靠近长隆地铁站,售楼部里全是人

当时,杨先生考虑到自己是外地户口,无法购买黄埔区房产,但想到碧桂园是知名品牌,买房后还能积分入学,就交了2万元定金。等到2018年3月31日该项目正式开盘,举行了微信公众号抢房活动,大约两百多人参与。当天,杨先生订购了一套79方复式公寓,随后进入签约流程,先是交了10%的房款,然后拿到了认租书,最后拿到的是租赁合同。杨先生表示,拿到租赁合同后,他跟很多业主一样对“买楼怎么变成租楼”表示极大的不解,这明显跟宣传上所说“不限购”有很大的出入。而开发商当场回应说,根据政策文件,个人不能买卖三百平方以下的公寓,只能是租赁的形式。

根据白云住建局回复,房产君整理出以下几个关键信息点。其中,绝大部分是如实记录,没有夸大成分,也没有要针对哪一方。

“一套30多平方米的公寓,总价四五十万元,卖30年使用权,值不值得买?”最近两周已有四个朋友向记者同样发问。这究竟是个怎样的项目,能让身边这么多人热议,而且还有入市的欲望。

在12月19日三方会谈现场,开发商也进一步回应,去年跟一些业主签订租赁合同时,相关租赁合同有在公示栏公开公示。当时的签约流程是,先刷卡交完定金后,接着出认租书,若业主当场不同意租赁,在未签字的情况下,定金可退,不存在强迫行为,并不是鼓动“买买买”。

白云住建局回复如下:

根据信息指引,记者日前进行了实地探访。

但开发商的回复,业主们不买账。业主唐先生爆料,去年有业主交了两万定金后不愿继续交易要求退款,然而至今未收到这笔款项。签下合同的这些业主,当时都是奔着宣传单里头的“不限购”字眼而去的,而后发现宣传与实际合同不符。

其一,圣地云立方有《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》这四个证,是确权的,圣地云立方不是违法违规建筑,居住使用权可以保障。对此,白云住建局是可以保证的。

从地铁3号线汉溪长隆站A出口出来,记者就被多位销售人员围住推介一个公寓项目,“首付15万元起,地铁上盖”,记者跟着他们步行前往这个据称“离地铁站300米”的项目,在车流中穿行一两分钟后可到汉溪村口。村口一栋楼的楼顶挂着这个公寓项目的宣传广告,从这里到售楼部的路上都停满了看楼车辆。走进售楼部,记者看到满满都是人。

据记者了解,今年7月,广州市住建委和市国规委联合印发《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》,对开发商自持长租住房的出租和宣传进行约束,其中明确规定:住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一,押金最高不超过月租金三倍。宣传推广及运营租赁住房项目时,不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为,不得出现“投资”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。

其二,圣地云立方虽然证件合规,却违规签约物业使用权转让合同,事实上项目只能签认租协议书。对此,白云住建局之前也有整改过,但是项目很顽固,没有整改过来。

销售人员介绍,项目共有1190套公寓,今年2月份已卖掉一期的500多套单位,当时的售价约1.4万元/平方米;现在推售的二期物业,为23-62平方米平层及顶层部分LOFT单位,其中,主力产品是25-33平方米单间,每层4梯30户设计,价格约1.6万元/平方米,带装修交楼。

目前看来,碧桂园克拉广场开发商是否罔顾文件要求,依然在宣传上“打擦边球”,且收取租户超过一年的租金?

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售楼部内还搭建了临时样板房,展示了约25平方米、30平方米和33平方米三种单间户型。从样板房可见,不管是哪种户型,它们都是厅出阳台,这种设计为其增色不少。来自天河的看楼者林女士说:“三四米宽的阳台很合我心意,我喜欢在这里做个工作间。”所有户型都是单面采光,不过,因为是非实景样板房,大家也无法体验到以后的实际景观。项目的北向单位面向大马路,南向单位紧靠汉溪村。

开发商回应,自从相关文件对宣传进行规范后,已经对宣传单相关“不限购”字眼进行改正。他并现场展示图样,从租售中心宣传招牌到沙盘位,都写着“长租公寓”字样;而当场有业主反驳称这是整改后的情况,去年签订的合同是是在宣传单有效期内签下的。

▲此前现场合同范本为使用权转让合同

据悉,项目出入口的旁边是在建的佛莞城轨,规划方案显示,该城轨在长隆设有站点,并与地铁3号线汉溪长隆站相通,相信日后这里的住户出行会比较方便。

业主何小姐反映,去年签租赁合同时,销售依然向她承诺“租售同权”,并努力争取产权;在这样的“双面催眠”之下,何小姐最终才签下了合同。

其三,现场销售人员违规承诺,分割销售的单位有产权,误导消费者。

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碧桂园克拉广场贷款所需资料,上面有“按揭”字样

其四,法律只保护20年的租约合同,云立方超出年限的部分不受法律保护。根据《合同法》规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

每户都是厅出阳台设计

业主向记者展示“产证进度”情况,上面有“购房”、“”按揭”字样

其五:假如想退款,可以退款,住建局会与工商部门联合执法,要求项目退款,同时对圣地云立方进行整顿,换上合法合规的合同,并在现场附上相关购房风险提示。

八一八

业主向记者展示部分房费收据,盖有开发商“广州经济技术开发区厚润投资有限公司”的财务专用章

而对此,圣地方面回复是这样的:

四五十万元买30年使用权,值吗?

业主咨询房产销售的贷款放款事宜

一、圣地云立方是圣地与广州市白云区太和镇沙亭经济联合社合作开发。双方约定由联合社提供土地,圣地负责出资进行开发建设,建成物业后双方按照比例进行物业分配。

去年“3·30新政”实施前,广州的一手商用公寓产品销售火爆,它们的使用期只有40年,但它们是有产权的,以后也能在二手市场交易。而汉溪长隆站旁边的这个公寓项目,则是另一种性质。

据悉,业主签下租赁合同后,有的是一次性支付完房费,有的是通过贷款分期支付;业主们向记者展示当时的支付收据凭证以及贷款凭证,不同程度地出现“购房”、“按揭”等字眼。

二、依据与联合社的合作协议,圣地取得AB地块对应分配物业的使用权,对其享有使用、收益、处分的权利。因此,圣地将享有的物业使用权转让给有意向受让物业使用权的意向客户,并签订相关的合同。

现场的销售人员介绍,这里的公寓虽然也是“卖”,但卖的却是30年使用权。即是说,30年后,“购房业主”是无法拥有这套单位的产权的——项目所在地块其实是汉溪村的集体用地,开发商与村集体合作,由开发商包租32年使用期,然后进行统一规划报建,把建成的房子一次性收取30年租金租给其他市民。

此外,宣传所说的“积分入学”,据业主爆料称,目前开发商换了一种说法,跟租普通民房一样操作,取得出租备案以及在广州工作年限到一定程度,可以积分入学。

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该盘还针对部分单位承诺返租服务,“如果‘业主’要签订返租合同,他们需再交1万元做配齐统一家具、家电等费用。选择返租的‘业主’,前5年可以获得77元/平方米·月的保底收益,这笔钱发展商会每月支付给‘业主’。”

产权能共享?

三、圣地在自身合法取得的权益范围内进行处分是合法有效的,并未违反相关规定,也未损害任何第三方的利益,不存在违法销售行为。

不少看楼者认为这样的“销售”方式,可以让自己轻松获取收益,“很多人一‘买’就是五六套,或用来自己开公司用,或用来再转租”。那么,这种类型物业,真是可以安心“买”吗?

碧桂园克拉广场项目宣传单,写着“共享产权”字样

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业主们无法接受“购房变租房”,一直想争取房产产权。

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“卖”30年使用权的公寓,也是长租市场的一种探索

2018年底,开发商举办答谢宴,当日有一百多名业主认为合同有“隐患”。过后,不断有业主持有同样的看法。于是,开始让开发商给个说法。

四、圣地云立方项目部分带客推介人员不根据事实随意承诺客户,造成客户对项目产品产生误解,从而到住建局投诉该项目。圣地对因推介人员给客户提供不准确信息,而给客户带来的困扰和不便深感歉意。在发现问题后,圣地已主动联系客户给予澄清说明,并已友好协商解决。

疑问1:能按揭吗?

广州经济技术开发区厚润投资有限公司关于项目一期开发已规划报建部分能否变更规划的函

对此,你又怎么看?

据了解,该项目的“买家”,除了有投资理财客,还有不少是自用者。因此,对于资金相对雄厚的人来说,贷不贷款都影响不大;但对于年轻的自住型“买家”来说,房子能否按揭贷款就比较重要了。

经业主与开发商的沟通,开发商同意申请分割产权。而据业主称,开发商并没有向规划局提交该申请函。

其实,说到这里,大家应该要明白产权使用权的根本区别。

而该问题的答案是:可以贷款,但只能做五年以内的按揭。

在12月19日三方会谈现场,黄埔区国土规划局工作人员回应,按规划报建情况,碧桂园克拉广场5号楼属于商业酒店用地,产权证显示是开发商名下的酒店,酒店用地产权是整体确权的,不能进行小分割。

所谓产权,即是拥有房屋产权就拥有了房屋的所有权,产权人可以依法占有、使用、收益、处分房屋。

销售人员告诉羊城晚报记者,以一套33平方米的单位为例,算上各种折扣,总价约55万元。若是做按揭,首付最低三成,即16.5万元,而且要在签合同后的三天内交齐,剩余的38.5万元可以申请装修贷款或随薪贷,利率分别是3.6%-4%及5%-6%,贷款额度将与贷款者的收入密切相关,并且只能贷五年,月供款约7000元。

而业主杨先生称,开发商对合同中风险只字未提,还强调房子永远是属于业主的。

而使用权,是所有权的权能之一,但不是完整的所有权,使用人只能依法占有、使用房屋而无权处分、销售房屋。

若将物业返租给商家经营五年,租金是77元/平方米·月,“业主”每月能收到2541元租金。折算下来,“业主”前五年每月实际供款4459元。这样的开支,若是对一个刚毕业的年轻人来说,负担可能会较重,若是两个人一起供,就会轻松很多。不过,五年后他们就是零月供了,生活压力从此就会大不一样。

杨先生展示租赁合同关于租赁期满的处理方式条款

而且,一般来说,产权经过登记的,很难做到“一房多卖”。

疑问2:“购买”有无风险?

开发商与杨先生签订的租赁合同上的相关条款则显示,乙方(业主方)对该物业的使用权期限届满后(即土地使用期限期满),该物业归属按国家规定处理,如国家规定补交相关费用后可继续使用该物业的,乙方按规补交后可继续使用;如遇到政府或政策性征收、征用的,就该物业对应的相关补偿归乙方所有,除此之外包括但不限于公共部分、共有物业部分补偿归属于甲方。

但如果只是签订了长期租赁合同,一房多租的情况难以核查,到时候如何解决纠纷,也是一大难题。

消费者在购买一手楼时,往往会看到预售证、沙盘及实体楼宇等,但这个项目目前只能看到沙盘和在建的工地。

杨先生展示补充协议关于租赁期限的条款

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现居番禺的小田到此看房后觉得不可思议:“连房子都没看见,只有沙盘和户型图就有很多人在买。”不过,唯一让她稍微放心点的,就是这个项目是由国内的龙头房企建设的,“如果要买,只能选择相信这个房企的实力和品牌了。”

当时,签下这份合同后,杨先生回忆称,合同被要求不写日期。相隔几个月后,开发商又与他签下补充协议,针对“租赁期限”,有了新的表述“该物业租赁期限为20年,自甲方向乙方交付该物业之日起算(含视为交付之日)。如乙方无书面异议,乙方可继续续租至2043年06年19日。续租期间的房费包含在《物业租赁合同》第三条的房费中”。

实际上,除了圣地云立方,随着广州限购不放松,土地市场条件限制,不少房企也纷纷进村寻求合作,开发长租项目。

购买这种与村集体合作建设的房子,有法律保障吗?

业主何小姐提出质疑,如果是按租赁20年,为什么又承诺20年满后,土地仍可继续使用呢?她不大理解这种做法,觉得前后矛盾。

比如,7月31日,富力地产集团棠东村留用地项目正式开工,奠基。

广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示,从法律角度看,这种对房屋产权不作处分、只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同”,必须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。比如超过二十年租期的部分,在法律上是无效的。

是否有租赁资质?

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这种只有“使用权”的房子,在房屋因为征收、征用或因其他原因灭失的情况下,购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限,除非在合同里约定了高额的违约金。此外,因为没有取得产权,房屋的升值和保值功能,购房者也是完全没有办法享受得到的。

业主黄先生是今年10月份加入维权队伍,他同样认为开发商存在虚假宣传行为。此外,他认为,签署合同时,房子还处于正建阶段,开发商是否可以进行房屋租赁,他对这一行为存疑。

项目由富力地产集团与广州市棠东经济有限公司合作开发,是天河区辖内首个通过合作建设方式盘活村集体留用地的项目。

作为出租方,一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。然而,在房子还没有建起来的时候,这种产权和授权都是待定的,存在变数。对预付大量资金的“承租方”来说,如果房屋最后没有顺利建成并取得相关产权,又或者产权所有者最后并没有如约向“出租房”授权的话,《租赁合同》实际上也无法顺利履行,“购买者”无法取得房屋的使用权,只能根据其中的条款来追究违约责任以弥补损失。不过,即便对待建房屋提前签订《租赁合同》,也并不违反法律的强制性规定。

开发商回应称,关于租赁的条件,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。碧桂园克拉广场5号楼项目已于2017年10月18日取得的建设工程规划许可证 。

目前,棠东项目亦是在售相关使用权单位。

作为消费者如果要“买”这种物业,如何才能确认物业的合法性?

同时,开发商回应,已在办理相关租赁备案流程,目前在出租屋管理中心完成建档;等明年房屋交付使用之后,凭租赁合同及产权资料可最终完成办理。

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北京大成律师事务所郑文双表示,对于一个房地产项目,消费者可以要求看五证,即土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售证。

律师:涉嫌虚假宣传可向市场监管部门投诉

又比如,碧桂园也与番禺石楼镇南派村经济联社合作,开发寓见亚运城项目。

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